Transformer sa résidence secondaire en habitation principale : les étapes clés

Pour rendre leur investissement attractif, garantir que leur bien ne reste pas vide ou tout simplement générer un revenu complémentaire, nombreux sont les propriétaires qui choisissent de louer leur deuxième maison. Mais à quelles règles doit-on se plier ? Quelles démarches s’imposent ? Entre ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas, difficile de s’y retrouver. Flatlooker propose d’y voir plus clair sur la location des résidences secondaires.

Résidence secondaire et résidence principale : deux statuts, deux réalités

Pour l’administration fiscale, impossible de confondre résidence principale et résidence secondaire. Chacune répond à une définition stricte, avec des conséquences bien concrètes pour le propriétaire.

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La résidence principale correspond au logement où une personne vit de façon habituelle, où elle concentre ses intérêts matériels et professionnels. On n’en possède qu’une, point final.

La résidence secondaire, elle, sert surtout de lieu de villégiature, de parenthèse durant quelques semaines ou week-ends. Un appartement loué à des touristes, une maison de campagne… Toutes ces formules s’inscrivent dans cette catégorie.

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Louer sa deuxième maison : quelles obligations ?

Le propriétaire d’une résidence secondaire peut la mettre en location de deux façons :

• louer toute l’année, avec des règles proches de celles d’un bail meublé classique ;
• louer ponctuellement, à des voyageurs de passage, pour de courtes périodes et à usage exclusif du locataire.

Appartement, villa ou studio meublé… Les possibilités sont nombreuses. Mais dès qu’il s’agit de location saisonnière, certaines règles ne se discutent pas :

• La location doit être réservée à l’usage exclusif du locataire, le propriétaire ne peut donc pas y résider durant la période de location.
• Le locataire ne peut pas y établir sa résidence principale.
• La durée est limitée : un jour, une semaine ou un mois, mais jamais plus de 90 jours consécutifs pour la même personne.
• Un logement affiché comme « meublé » doit offrir le minimum requis : mobilier, literie, réfrigérateur, etc.
• Le règlement de copropriété peut interdire la location de la résidence secondaire, auquel cas aucune location n’est possible.

Mettre sa résidence secondaire en location saisonnière : démarches à prévoir

Les formalités changent selon la commune où se situe le logement. Trois cas de figure se présentent :

1. Dans certaines villes (Paris, Bordeaux, Cannes, Nice, Biarritz, Annecy, Aix-en-Provence, Strasbourg, Toulouse, Tours, Lyon), il faut d’abord obtenir une autorisation de changement d’usage, puis déclarer le logement en mairie via un numéro spécifique. Souvent, cette autorisation impose d’acheter une surface commerciale équivalente pour la transformer en habitation (règle dite d’indemnisation).
2. Dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans les communes des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne, la procédure s’inverse : déclaration du meublé en mairie, puis demande d’autorisation de changement d’usage, si la municipalité l’exige.
3. Dans toutes les autres communes, une simple déclaration de location meublée saisonnière suffit, sans autorisation préalable.

Dans tous les cas, un passage en mairie s’impose pour connaître les règles précises applicables à la commune concernée.

Ne rien laisser au hasard : points de vigilance pour louer sa résidence secondaire

Pour louer une résidence secondaire en saisonnier, le propriétaire doit aussi respecter certains impératifs :

• Demander une inscription auprès du répertoire Sirène de l’Insee (procédure gratuite), afin d’obtenir un numéro SIRET à mentionner lors de la déclaration des revenus locatifs.
• Vérifier, selon sa situation et l’usage du bien, s’il doit s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises. Pour le savoir, il faut contacter le service des impôts des entreprises du lieu de situation du bien.

Louer sa résidence secondaire sur les plateformes en ligne : quelles limites ?

Depuis la loi ELAN (publiée le 24 novembre 2018), la location de résidences secondaires sur des sites comme Abritel, Sejourning ou HouseTrip est encadrée de près. Les propriétaires qui ne respectent pas la réglementation s’exposent à des sanctions.

Ce qui est possible dépend de la commune et du statut du bien. Voici un point rapide :

• Dans les villes de moins de 200 000 habitants, il est permis de louer une résidence secondaire via les plateformes de location.
• Dans les villes de plus de 200 000 habitants :
  • Si le bien est enregistré comme local commercial, la location sur plateforme est autorisée.
  • Si le logement est classé comme résidence, la location sur plateforme est interdite.

Quand la location sur plateforme est envisageable, le propriétaire doit remplir plusieurs obligations :

• Déclarer le meublé de tourisme en mairie, quelle que soit la commune. Certaines villes attribuent un numéro d’enregistrement, à indiquer dans chaque annonce.
• Respecter le règlement de copropriété, qui peut interdire la location saisonnière dans l’immeuble.
• À Paris, dans les départements de la petite couronne, dans les villes de plus de 200 000 habitants et en « zone tendue », une autorisation de changement d’usage est requise, parfois accompagnée d’une règle d’indemnisation.
• Déclarer les revenus perçus au titre du bail sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Depuis 2019, les plateformes déclarent automatiquement ces revenus à l’administration fiscale.
• Si les recettes locatives dépassent 23 000 euros par an, le bailleur doit rejoindre le régime social des indépendants (RSI) et payer des cotisations sociales, sauf cas particulier.
• Dans les communes qui imposent une taxe de séjour (près de 15 000 en France), le propriétaire doit la collecter auprès du locataire et la reverser à la mairie.

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