Quel statut pour investir dans l’immobilier ?

Quel statut pour investir dans l’immobilier ?

Les achats immobiliers, et les investissements locatifs en particulier, peuvent être achetés en SCI ou en propre nom. Investir en votre propre nom signifie détenir l’investissement locatif à titre personnel, en tant que personne physique. La création d’un SCI pour un investissement locatif interpose une entreprise entre l’immobilier et les personnes physiques. Les personnes physiques deviennent associées à la société civile immobilière qui détient l’investissement locatif.

Pour tous vos investissements immobiliers, vous devez vous poser la question de l’achat en SCI ou non. Investir dans SCI ou indivision permet d’acheter des investissements locatifs de plusieurs. Les règles de propriété sont différentes et, en résumé, on peut dire que le SCI offre plus d’options et de stabilité au détriment des contraintes de gestion que je vais détailler ci-dessous.

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Si vous voulez faire un investissement locatif, alors Vous voudrez peut-être réduire le risque pour votre famille. SCI fournit une solution dans certains cas, bien que parfois l’investissement locatif dans son propre name est la meilleure option.

Devriez-vous créer un SCI pour votre investissement locatif ? Les banques et les notaires peuvent avoir intérêt à vous encourager à investir dans Sci plutôt qu’en leur propre nom. « Alors, allez-vous créer un SCI pour cet investissement immobilier ?  »

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Voici le résumé de l’article :

  1. Les avantages d’un SCI pour un investissement locatif
  2. Quand ne pas créer un SCI pour un investissement locatif
  3. Investissement locatif : SCI ou nom propre ?
  4. Avons-nous besoin de créer un SCI pour investir ?

Selon votre interlocuteur, il est possible qu’il ne voit que son intérêt personnel dans la création de la société. Un notaire ou un avocat vous facturera des honoraires pour la création du SCI. Vous en avez vraiment besoin ? Ce que nous allons voir dans cet article.

… La création d’un IBS pour un investissement ou non dépend de la situation de chacun. Si vous envisagez de transférer votre location investissements à vos enfants, si vous achetez en tant que famille, alors SCI peut être avantageux d’investir dans la location.

Les avantages d’un SCI pour un investissement locatif

Pour rappel, une société civile immobilière est une société dont le but est de posséder et d’administrer la gestion immobilière. Il peut faire face à des investissements locatifs ou non. Dans tous les cas, il faut au moins deux personnes pour créer un IBS. En effet, qui dit société, dit (souvent) un groupe de personnes (soi-disant associés) pour atteindre un objectif commun : ici, acheter et gérer l’immobilier.

Le SCI est le plus souvent formé entre les membres de la même famille. Voici un deuxième article sur la création de la famille IBS. Il peut également être créé par des amis ou des investisseurs. La création d’une société civile dans l’immobilier à investir permet d’acheter de nombreux et de mettre en commun les ressources financières de chacun des partenaires.

Un associé est une personne qui détient des actions dans le SCI . Le plus d’argent qu’il a investi, plus il a d’actions et de pouvoirs au sein du SCI. Le gestionnaire est (souvent mais pas toujours) la personne forte du SCI. Il peut choisir des locataires, travailler ou même emprunter pour acheter ou vendre la propriété sans consulter d’autres partenaires.

Préférer IBS plutôt que indivis pour les investissements locatifs

Il s’agit d’une situation juridique dans laquelle au moins deux personnes possèdent la même propriété ensemble. Il est possible d’acquérir une propriété, directement, en indivision. Les acheteurs sont alors propriétaires selon leur part.

Investir dans l’immobilier locatif en propre nom et en indivision présente des inconvénients :

  • Le statut d’indivision n’est pas une situation durable. Pour les investissements locatifs, nous avons besoin de stabilité pendant de nombreuses années. La loi stipule que « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivis ». À tout moment, une personne partageant le partage peut prétendre à recouvrer sa part même si cela peut entraîner la vente du bien. Par conséquent, la situation en indivision est instable et peu propice aux investissements locatifs.
  • La gestion est codifiée par la loi. Plus les décisions sont conséquentes, plus il y a de votes. Un gestionnaire peut être nommé via un accord d’une durée maximale de 5 ans.

Créer un SCI pour un investissement locatif fournit une grande stabilité entre les investisseurs par rapport à l’indivision. La création d’un SCI à investir permet de rassembler plusieurs individus autour d’un projet commun (acquisition d’appartements, investissement locatif dans un bâtiment industriel, immeuble commercial…). Un IBS peut accueillir à la fois un projet professionnel et un bien familial destiné à être préservé.

Optimiser la transmission des investissements immobiliers

Investir dans SCI vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal en termes de transfert d’actifs.

SCI peut être créé avant ou après l’investissement locatif. Les parents apportent à l’IBS des biens qu’ils constituent ou constituent un IBS pour acquérir un placement immobilier. Ils gèrent le bien ensemble. Au fil du temps, ils peuvent transmettre des actions à leurs enfants.

Il est possible de donner un parti minoritaire et équitable. Les enfants sont ensuite associés au SCI. Ils ont une part du revenu de la SCI. Ils devront déclarer ces revenus dans leur assiette imposable. La limite de cette méthode est le paiement des droits de don au-delà de 100 000€ de don.

Profitez des déductions fiscales

Pour un transfert entre parents et enfants, un investissement locatif peut être exonéré d’impôts jusqu’à une valeur de 100 000€. L’opération peut être renouvelée tous les 15 ans. Le SCI vous permet de transmettre exactement 100 000€ car il est divisé en actions. Les parents peuvent donc choisir de transmettre un montant égal ou inférieur au montant de l’exonération.

Donner un investissement locatif d’une valeur de plus de 100 000€ génère automatiquement des impôts que la création d’un SCI évite.

Transmettre un investissement locatif financé par prêt

Si vous soumettez un investissement immobilier en votre nom propre de 200 000€, alors la base imposable pour le calcul de la taxe est de 200 000€. Si vous avez emprunté 150 000€ pour le financement de votre investissement locatif, alors il est préférable de créer un SCI pour la transmission.

La création d’un IBS pour un investissement locatif financé par un prêt réduit la base imposable du montant du prêt. Dans notre exemple, l’assiette imposable n’est que de 50 000€ puisque le capital restant dû diminue la valeur de l’investissement locatif.

C’est une autre raison d’investir dans la location en SCI ou nom propre. Au nom propre, la valeur brute du bien locatif est prise en compte. Dans le SCI, la valeur d’emprunt nette sert de base au calcul des droits de transfert.

Comme les investisseurs immobiliers utilisent tous (ou presque) l’effet de levier, créer un SCI pour investir est une idée de réduire les impôts lorsque transférer des investissements locatifs là où la dette demeure.

L’arbitrage de la propriété et des relations est plus facile dans SCI

Il est assez courant de voir des conjoints ou des cohabités créer un IBS pour faire un investissement locatif. La création du SCI permet d’organiser le patrimoine du couple marié ou non.

Dans le mariage, il y a beaucoup de possibilités de contrat. La séparation des biens porte son nom. Chacun des conjoints a son propre patrimoine. En théorie, il n’y a pas de biens détenus par les deux conjoints en même temps.

SCI vous permet de créer une île communautaire. L’investissement immobilier est la propriété de la société dont les actions sont distribuées entre les conjoints. Les règles de gestion, de revente et d’organisation sont soumises aux lois de la SCI et non aux lois du mariage.

Certains conjoints ont un patrimoine commun. Nous parlons de régimes de communauté ou de communauté universelle réduits à gagner. Encore une fois, la création d’un SCI pour une location investissement peut permettre à l’un des conjoints d’investir sans l’autre.

Investir dans l’immobilier est risqué. Un conjoint peut alors s’associer avec une personne à l’extérieur de la famille pour réduire le risque. Le SCI et les placements locatifs qu’elle détient sont alors la propriété exclusive du conjoint investisseur.

Créer un SCI pour un investissement immobilier est intéressant pour les partenaires ou partenaires PACS. Là encore, SCI permet d’investir avec ou sans son partenaire ou partenaire.

En termes de protection, le SCI fournit une solution supplémentaire car on peut s’attendre à ce que le survivant jouisse de l’utilisation de biens immobiliers. Souvent, le survivant peut entrer en conflit avec ses enfants ou avec le parent survivant d’un enfant issu d’une union antérieure. Selon le cas, le survivant pourrait être retiré du logement.

Fiscalité : Faut-il créer un SCI pour investir ?

Pendant la durée de vie du SCI, la société ou ses associés devront payer des impôts : impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu. Ce choix est déterminé à partir de la création de l’entreprise. Les investisseurs immobiliers ont donc intérêt à comprendre les implications de chaque plan avant de créer l’ICS pour les placements locatifs.

Investir dans les SCI à l’impôt sur les particuliers

Lorsque l’ICS est transparent, le revenu de l’ICS fait partie de l’assiette imposable des associés. Chaque année, ils devront payer des impôts en fonction de leur tranche d’imposition. Pour l’immobilier Big Investors ou les personnes qui gagnent déjà une vie bien, le revenu immobilier sera lourdement imposé. La création d’un SCI à l’IS pour un investissement locatif vous permet de créer de la richesse sans augmenter sa fiscalité.

Toutefois, en cas de vente de biens immobiliers, les associés bénéficieront d’importantes déductions sur la valeur ajoutée réalisée.

Investir dans la SCI à l’impôt sur les sociétés

Lorsque le SCI aura opté pour l’impôt sur les sociétés, il paiera lui-même l’impôt chaque année. Les partenaires pas besoin de payer quoi que ce soit. D’autre part, lors de la vente du bien, le SCI sera imposé sur les gains en capital réalisés. Ce régime peut être intéressant pour la conservation à long terme des biens.

Investir dans un CII imposé sur l’impôt sur les sociétés (SCI IS) peut sembler inutile, voire contre-productif ! Pourtant, c’est vers ce choix que j’ai dirigé mes investissements immobiliers depuis 2015. Voici les raisons qui m’ont amené à créer un CSI pour mes investissements locatifs.

Lorsque vous créez une société civile immobilière pour un investissement immobilier, vous pouvez faire deux choix fiscaux : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Au fil du temps, ils sont à peu près équivalents : nous paierons à peu près le même montant d’impôt.

La principale différence est que l’impôt sur le revenu sera payé chaque année, y compris lorsque vous remboursez un prêt. C’est là que c’est plus difficile, parce que nous devons retirer de l’argent de notre poche en général. Lorsque vous vendez la propriété dans IBS imposée à l’impôt sur le revenu, vous n’aurez pas pour payer toute valeur ajoutée. La création d’un IBS imposé à l’APN peut donc être intéressant pour les investissements locatifs où la possibilité d’une plus-value importante est forte.

En ce qui concerne l’impôt sur les sociétés, c’est le contraire. Lorsque vous remboursez le prêt et lorsque vous détenez la propriété, vous paierez très peu d’impôt IBS à l’IS. D’un autre côté, un rattrapage fiscal se produit lorsque vous allez revendre la propriété. Mais grâce à la comparaison avec des logiciels comme Rentasci, il est clair que le montant final de la taxe est à peu près le même, sauf pour une partie importante des projets où un plan l’emporte sur l’autre.

Pour moi, le régime fiscal va être plus ou moins adapté au type de propriété. Si la propriété achetée nécessite beaucoup de travail, elle est délabrée et il y a des tranches d’imposition marginales de 30% ou plus, la création d’un CTI à l’IS pour cet investissement immobilier est une stupidité. Parce que les œuvres, qui sont considérables dans ce cas, sont en effet déductible dans le régime spécial.

Dans mon cas, je prends un bien qui n’est pas délabré et sans beaucoup de travail, parce que je ne veux pas avoir d’entretien à faire, mais surtout je suis à l’IS, donc à 15%. Cela signifie que si un artisan me facture 1.000€ de travail, cela me coûte 850, parce que j’ai une économie d’impôt de 150. Ce qui n’est pas très intéressant pour moi.

Mais c’est en partie pour cette raison que j’ai opté pour ce bâtiment qui a été rénové. Si le travail était plus substantiel, je ne le ferais sûrement pas dans mon IBS à l’IS, mais je créerai un second IBS que je mettrai à l’IR, pour profiter de la déduction des travaux de mon patrimoine. Mais aujourd’hui, ce n’est pas ma logique.

Comme SCI est vraiment une entreprise à part, avec son propre système fiscal, elle paie ses impôts. Et moi, si je ne reçois pas d’argent de la SCI, je ne paie pas d’impôt personnel, en tant qu’actionnaire et associé.

Ce qui m’intéresse, c’est cette coquille à capitaliser. C’est un peu comme l’assurance-vie. Vous mettez de l’argent en elle, puis vous le retirez quand vous voulez, lorsque vous prenez votre retraite, la vente de la propriété ou tirez des loyers.

Mon calcul est de faire un gros jackpot, avec de l’immobilier dedans. Je n’y touche pas immédiatement, et dans les années où je gagnerai moins ou quand je prendrai ma retraite, j’en profite. Je retire tout l’argent qu’il y a, qui aura augmenté avec l’effet de levier du crédit. C’est pourquoi j’ai créé une société d’impôt sur les sociétés pour investir.

L’IBS à l’IS correspond vraiment aux actifs que j’achète, avec peu de travail, sans rénovation. D’autant plus que je ne veux pas le faire non plus. Je n’ai donc pas besoin d’un déficit foncier. La coquille de la SCI à l’IS, en fin de compte, est cette capacité de payer très peu d’impôts pendant que nous détenons la propriété, et d’être en mesure de sortir cela un peu plus tard, après avoir capitalisé.

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Quand ne pas créer un SCI pour un investissement locatif

La création d’un IBS pour investir n’est pas systématique. La création d’un SCI pour un investissement locatif exige des efforts et des coûts qui peuvent dépasser les avantages fournis par l’ICS . L’investisseur immobilier doit peser les avantages et les inconvénients avant de créer une société civile ou non de l’immobilier.

Plus de paperasse

Si vous êtes allergique aux papiers, alors faites attention à IBS. Investir dans le SIC ou le nom propre ne nécessite pas le même effort. Lorsque vous achetez en votre propre nom, vous passez au notaire tout simplement.

Un investissement dans SCI nécessite tout d’abord la création de l’ICS. Les statuts doivent être rédigés. Ce document de 10 pages définit les règles de fonctionnement : quel est le but du SCI ? Qui est le manager ? Quels sont ses pouvoirs ?

Compte tenu de l’importance des montants en cause, il est utile de faire appel à un professionnel du droit. À concurrence de 1 000€ à 2 000€, un notaire ou un avocat pourra personnaliser les statuts de votre SCI pour l’investissement locatif. Je vous conseille de choisir votre conseiller parce que certains prendront en charge un cadre prêt à l’emploi qui vous sera facturé au prix de l’or.

Pour informer les banques, le public et toute autre personne intéressée, il est nécessaire de publier une publicité dans un journal juridique. Le coût est de 200 à 400€. Les statuts doivent également être déposés au greffe du tribunal de commerce. Les frais d’inscription sont généralement inclus dans les frais de création facturés par le professionnel.

Au cours de la vie de l’IBS, tous les changements devront être officialisés, ce qui génère un coût. De même, les décisions prises par les partenaires sont mises au vote et recueillies dans un classeur officiel. Les décisions sont votées lors de l’assemblée générale. Il est nécessaire d’inviter les partenaires et d’écrire un rapport. D’autres travaux s’ajoutent au fait que l’IBS doit également tenir une comptabilité.

Création d’un SCI pour un investissement immobilier dans un ou deux parkings n’est pas utile. Investir dans l’établissement d’un rapport SCI doit être étudié.

Créer un SCI pour investir ne protège pas les partenaires de la dette

Vous ne devriez pas créer de SCI pour un investissement locatif si vous envisagez de ne pas rembourser vos dettes. La banque et les autres débiteurs poursuivront d’abord la SCI, puis récupère les partenaires de la SCI. Les associés sont responsables des dettes au montant de leurs actions. Si vous avez investi dans 10% d’un SCI, alors vous devrez rembourser 10% des dettes en cas de faillite du SCI.

Ne pas créer un SCI pour investir dans meublé ou marchand de biens

Qui dit société civile immobilier dit activité civile. La location nue est une activité civile par nature tandis que la location meublée ou l’achat de revente sont des activités commerciales. Ils sont imposés dans la catégorie des BIC : bénéfices industriels et commerciaux.

De par sa nature, le SCI exclut toute activité commerciale par son de nature civile. Certaines exceptions peuvent exister et je vous engage à les mettre en œuvre avec un professionnel pour éviter des problèmes avec l’administration.

Investissement locatif : SCI ou nom propre ?

En conclusion, la création d’un SCI pour un investissement locatif est intéressant d’en acheter plusieurs. Si votre revenu et votre capacité d’emprunt ne vous permettent pas d’investir dans un grand projet, alors l’utilisation de partenaires est une solution pour réaliser votre investissement locatif. Un SCI est beaucoup plus stable et flexible qu’un SCI indivis.

Veillez à ne pas créer une machine à gaz SCI pour un petit investissement immobilier. La paperasserie et le formalisme sont plus importants que pour un investissement immobilier en propre nom. Nous éviterons d’acheter un ou deux parkings dans SCI au début.

D’autre part, une fois le projet d’investissement immobilier locatif bien défini, on peut créer un SCI et y ajouter des investissements successifs pour mettre en commun le coût et le temps de gestion.

Le principal avantage de créer un SCI, c’est investir en famille. Le transfert de richesse en présence de plusieurs enfants sera facilité par le SCI. Le coût fiscal sera également réduit en tirant le meilleur parti des déductions.

Elle peut également prévenir les conflits entre héritiers en formalisant les règles de fonctionnement dans les statuts. Je conseille fortement le SCI dans le contexte des familles recomposées.

Une famille ayant un enfant célibataire aura probablement moins d’intérêt à créer un SCI. La nécessité d’un partage équitable des biens immobiliers n’existe plus.

En résumé

Le

  • faire un investissement locatif à plusieurs, en mettant en commun les capacités financières de tous les partenaires
  • fui indivision
  • réduire le coût fiscal du transfert d’investissements
  • transmettre comme il va sur son immobilier
  • inclure ou exclure le conjoint, le partenaire ou le partenaire pour protéger
  • opter pour le régime fiscal des sociétés

Le —

  • le coût de création du SCI
  • contraintes administratives tout au long de la vie de la société
  • l’engagement des actifs personnels des associés dans les limites de leur participation au capital
  • impossibilité de louer en meublé

En bref, acheter dans SCI n’est pas pour tout le monde.

Avons-nous besoin de créer un SCI pour investir ?

Pourquoi ai-je investi dans ce bâtiment dans l’immobilier de la société civile ? J’ai créé mon SCI pour cet investissement locatif dans une perspective à long terme. Pour le moment, je suis en couple, je n’ai pas d’enfant (note 2018 : je suis papa), mais il y a un moment où je vais devoir transmettre mes investissements immobiliers, que ce soit à mes futurs enfants, à ma petite amie ou éventuellement à d’autres personnes.

Investissement locatif dans Sci ou pas ?

Je trouve que l’IBS offre une flexibilité extraordinaire en termes d’achats en propre nom. Au lieu de nous séparer de l’immobilier, nous partageons des actions dans la société. C’est beaucoup plus flexible à partager. Il n’y a pas besoin de retourner chez le notaire. On peut le faire sur un coin de la table un soir, quand on a décidé. Si vous voulez formaliser le transfert d’actions de SCI, il suffit de prendre un avocat ou un modèle sur Internet.

Nous pouvons vendre 10, 20, 30, 50% des actions de la société. Donner une partie d’un bâtiment que nous possédons est beaucoup plus compliqué.

Sci d’investissement locatif ou nom propre ?

Investir dans la SCI est une perspective de gestion de patrimoine. Le SCI me permet également de séparer ma richesse. J’ai une partie de mes placements locatifs investis dans SCI et une partie en propre nom.

Cela me permet de jongler entre investir dans SCI et investir en propre nom. Selon les investissements locatifs, le type de propriété, où il est situé, etc., je vais faire l’investissement immobilier dans SCI ou propre nom (à titre personnel plutôt que corporatif).

Il s’agit de critères de décision. J’ai expliqué ci-dessus l’impact de la fiscalité sur mes placements locatifs dans IBS à l’impôt sur les sociétés. C’est un régime fiscal quelque peu particulier.

En résumé, la création d’un SCI à investir est avant tout une optique de transmission. J’ai prévu des dispositions dans mes statuts afin que je puisse transmettre à mes enfants ou à ma femme. S’il m’arrive quelque chose, mes placements locatifs seront transmis plus simplement. Les coûts de transport seront réduits par rapport à un investissement en propre nom.

Si vous voulez en savoir plus sur la puissance de SCI pour acheter plus de biens immobiliers, cliquez ici pour une formation gratuite.

L’immobilier est un investissement locatif qui est géré à très long terme, des décennies. Personnellement, je ne veux pas faire un achat de revente, ce n’est pas mon travail. Je préfère encaisser les loyers tout le temps, mais sur de longues périodes. Lorsque vous pensez ainsi, vous pensez que les placements locatifs peuvent être répercutés ou revendus, mais sur de longues périodes du temps.

En cas de transmission précoce (don, démembrement…) ou si je reçois un pén (transmission souffert, appelé à cause de la mort), le SCI me permet d’organiser ma transmission pour économiser des impôts. Je souhaite aussi que les choses se passent comme j’ai décidé.

En plus de la transmission fiscale ou de l’épargne, il est important d’avoir des règles écrites qui dictent mes choix concernant mes placements locatifs.

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