Un appartement en Bulgarie se négocie à moins de 1 000 euros le mètre carré, soit dix fois moins qu’à Paris ou Londres. L’écart de prix ne se limite pas aux capitales : certaines régions rurales d’Europe de l’Est affichent des tarifs encore plus bas, battant tous les records.
Comment expliquer ces différences parfois vertigineuses ? D’un pays à l’autre, les niveaux de vie, la démographie ou l’attrait des grandes villes redessinent la carte du logement accessible. C’est ce cocktail de facteurs qui fait de certaines destinations le terrain de jeu favori des acheteurs en quête de bonnes affaires.
Plan de l'article
- Panorama des prix de l’immobilier en Europe : où se situent les vraies bonnes affaires ?
- Quels sont les pays européens où acheter un logement coûte le moins cher en 2024 ?
- Classement détaillé des destinations les plus abordables pour investir dans la pierre
- Conseils pratiques pour réussir son investissement immobilier dans ces pays attractifs
Panorama des prix de l’immobilier en Europe : où se situent les vraies bonnes affaires ?
Le marché immobilier européen ne se limite pas à la rivalité Paris-Londres. Les écarts de prix immobilier sautent aux yeux, mais pour juger de la possibilité d’acheter, il faut mettre en balance le coût du bien et le niveau de revenu local. Sur ce terrain, le Danemark tire son épingle du jeu : l’achat d’un logement y pèse 114 fois le salaire net moyen, ce qui en fait le pays où devenir propriétaire reste le plus accessible en proportion des revenus. Pour l’acheteur avisé, ce rapport offre une perspective bien plus parlante que le simple prix affiché.
L’Irlande et la Suède ne sont pas loin derrière : il faut y consacrer respectivement 123 et 129 salaires nets pour une propriété de 100 m². Pourtant, ces pays n’apparaissent pas dans le palmarès des destinations “à prix cassés” : le coût d’un bien y est élevé, mais les salaires suivent. À l’autre bout du spectre, la Slovaquie et la République tchèque font figure d’extrêmes : acquérir un logement s’y traduit par un effort de 297 salaires moyens. Le marché est sous tension, les prix ayant grimpé plus vite que les revenus.
L’Europe de l’Est, elle, garde la main en matière d’opportunités à petit prix. La Bulgarie, la Croatie ou la Hongrie affichent des prix au mètre carré autour de 600, 1 500 et 1 100 euros. Les investisseurs attentifs gardent aussi un œil sur la Roumanie : rendement locatif brut annuel de 6,46 %, de quoi attiser les convoitises. Prudence, toutefois : la région a connu une envolée des prix depuis 2010, mais la comparaison reste favorable face à l’Europe de l’Ouest, où les capitales collectionnent les records de cherté.
Quels sont les pays européens où acheter un logement coûte le moins cher en 2024 ?
L’immobilier moins cher en Europe reste l’apanage de l’Est. La Bulgarie, championne toute catégorie, propose des prix au mètre carré sous la barre des 600 euros : un ticket d’entrée imbattable aussi bien pour les locaux que pour les investisseurs internationaux. La Croatie (1 500 €/m²) et la Hongrie (1 100 €/m²) complètent le podium. La Roumanie, elle, combine prix attractifs et rendement locatif solide, avec un taux brut annuel de 6,46 %.
Dans les capitales, cette réalité se confirme : Sofia, Bucarest, Budapest restent accessibles, même si la hausse des prix depuis 2010 a réduit l’écart avec l’Ouest. À Paris, Londres ou Luxembourg, changement de décor : le prix moyen dépasse 500 000 euros, le mètre carré s’affole au-delà de 10 000 euros.
Pour saisir les différences, voici un point sur les trois marchés où l’achat immobilier reste le plus abordable :
- Bulgarie : prix moyen au m² : 600 €
- Hongrie : prix moyen au m² : 1 100 €
- Croatie : prix moyen au m² : 1 500 €
Autre cas de figure, le Danemark : une propriété de 100 m² coûte l’équivalent de 114 salaires nets. L’Irlande (123) et la Suède (129) offrent aussi un bon rapport prix/revenu, même si les prix faciaux sont plus élevés qu’à l’Est. À l’opposé, la Slovaquie et la République tchèque imposent un effort colossal : jusqu’à 297 salaires pour espérer devenir propriétaire.
Classement détaillé des destinations les plus abordables pour investir dans la pierre
Le palmarès des villes les plus accessibles réserve quelques surprises. Chișinău, capitale de la Moldavie, s’impose avec un prix moyen d’achat de 57 724 euros pour un logement. Skopje (Macédoine du Nord) suit, à 65 676 euros, puis Sarajevo (Bosnie-Herzégovine), avec 76 770 euros. Ces villes offrent un point d’entrée inédit à ceux qui cherchent à investir dans la pierre, loin des fluctuations des marchés boursiers.
D’autres capitales comme Tirana, Minsk, Podgorica ou Sofia affichent des prix sous les 95 000 euros. La vitalité de ces métropoles d’Europe de l’Est et des Balkans attire une nouvelle génération d’acheteurs, séduite par la combinaison prix bas et potentiel de valorisation. Kiev et Bucarest complètent le top 10, juste devant Riga, seule capitale balte sous la barre des 110 000 euros.
- Chișinău (Moldavie) : 57 724 €
- Skopje (Macédoine du Nord) : 65 676 €
- Sarajevo (Bosnie-Herzégovine) : 76 770 €
- Tirana (Albanie) : 77 479 €
- Minsk (Biélorussie) : 84 270 €
L’écart avec l’Europe de l’Ouest est saisissant. Même à Bruxelles, la capitale la plus accessible de la zone, il faut compter plus de 221 000 euros pour un logement. À Paris, Londres ou Luxembourg, les prix dépassent largement les 550 000 euros. Le marché immobilier européen dessine une carte à deux vitesses, où chaque investisseur doit composer entre accessibilité, rendement et sécurisation de son capital.
Conseils pratiques pour réussir son investissement immobilier dans ces pays attractifs
Sur les marchés émergents, l’attrait pour la rentabilité doit s’accompagner d’une analyse fine. Le rendement locatif brut, à Bucarest ou Vilnius, dépasse régulièrement 6 %, bien au-dessus de ce que l’on observe à Paris ou Bruxelles. En Roumanie, il atteint même 6,46 %. Mais un taux alléchant ne fait pas tout : la fiscalité locale peut rogner les gains plus vite qu’on ne l’imagine.
Voici les taux d’imposition sur les loyers dans plusieurs pays, pour mesurer leur impact sur la rentabilité finale :
- Belgique : jusqu’à 50 % d’imposition sur les revenus locatifs
- Espagne : 19 % pour les non-résidents européens, 24 % pour les autres
- Grèce : plus de 33 %
- France : autour de 18 % en moyenne
Une rentabilité brute séduisante doit donc toujours être mise en perspective avec la fiscalité réelle du pays pour éviter les mauvaises surprises.
Autre élément à surveiller : la dynamique des prix. Depuis 2010, les marchés d’Europe centrale et orientale ont connu une envolée : +209 % en Estonie, +191 % en Hongrie, +154 % en Lituanie. Les loyers aussi s’envolent : à Vilnius, +170 % en moins de dix ans. Un tel dynamisme ouvre des perspectives, mais implique aussi une part d’incertitude. Avant de s’engager, il faut donc examiner la stabilité politique, les garanties juridiques sur la propriété, et la santé du marché locatif.
Pour maximiser les chances de réussite, voici quelques points à vérifier avant d’investir :
- Visez la qualité du bien : état de la construction, emplacement, potentiel locatif.
- Renseignez-vous sur le régime de propriété et les contraintes pour les étrangers.
- Entourez-vous de professionnels locaux : notaires, avocats, gestionnaires.
Dans le grand écart des prix européens, l’audace et la rigueur font la différence. À chacun de repérer la perle rare, là où la pierre promet encore de belles surprises.
