La société civile immobilière (SCI) ne se contente pas de simplifier la gestion des biens ou de fluidifier leur transmission. Elle impose aussi, à chaque étape, une discipline fiscale rigoureuse. Encadrée par le Code civil, la SCI ne peut, sauf exceptions, se lancer dans le commerce. Pourtant, le modèle SCI ouvre la porte à la location de logements nus, activité civile par excellence, et, parfois, à la location meublée, basculant alors dans la sphère commerciale. Quoi qu’il arrive, la déclaration fiscale demeure incontournable, à la fois pour la société et pour ses associés. Mais il existe une réelle différence de traitement selon la nature de l’activité exercée.
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SCI à activité civile : comment déclarer les impôts ?
Dès lors qu’une SCI se limite à la location non meublée, elle relève du régime de l’impôt sur le revenu. Ce schéma implique deux niveaux de déclaration, que voici :
- Déclaration d’impôt de la SCI par sa gérance
- Déclaration des revenus perçus par chaque associé
Déclaration de revenus de la SCI
Chaque année, le gérant doit adresser la déclaration de la SCI au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai pour les loyers encaissés l’année précédente. Ce dossier regroupe notamment :
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- L’ensemble des recettes de la SCI pour l’année concernée
- La part attribuée à chaque associé
Selon la configuration de la SCI, il conviendra d’utiliser le formulaire 2072-S ou le formulaire 2072-C.
Formulaire 2072-S
Ce formulaire est réservé aux SCI dont :
- Tous les associés sont des personnes physiques
- Les immeubles détenus n’ont pas de statut particulier (pas de monument historique, par exemple)
- La société ne détient pas de propriété en nue-propriété
- Aucun des logements ne fait l’objet d’un dispositif d’amortissement spécifique (« Perissol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Borloo neuf »)
Formulaire 2072-C
La 2072-C s’impose si la SCI détient :
- Un immeuble classé ou assimilé à un bâtiment spécial
- Des biens en nue-propriété
- Un logement bénéficiant d’un régime d’amortissement (« Perissol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Borloo neuf »)
Après avoir accompli cette démarche, le gérant a l’obligation d’informer chaque associé, en leur transmettant une copie complète de la déclaration et de l’annexe, selon différents modes :
- Par lettre recommandée avec accusé de réception
- Via un acte d’huissier
- En main propre lors de l’assemblée générale
Bon à savoir : depuis 2020, toutes les SCI doivent télédéclarer leur imposition, quel que soit le formulaire utilisé. La procédure s’effectue sur l’espace professionnel du SCI, accessible via impots-gouv.fr
Déclaration de revenus des associés de SCI
Après réception du détail transmis par la SCI, chaque associé doit déclarer sa quote-part de revenus fonciers. Les modalités diffèrent en fonction du régime fiscal applicable.
Formulaire n° 2042
Un associé ne détenant que des parts de SCI doit reporter sa part de bénéfice ou de déficit sur la déclaration n° 2042, à la rubrique « revenus fonciers » (case 4BA). L’annexe précise les informations sur la SCI, le montant de la quote-part, et éventuellement les intérêts d’emprunt à imputer.
Si l’associé relève du régime des micro-fonciers, il doit remplir la case 4BE de la 2042 avec le total :
- Des loyers provenant des logements détenus en direct
- De sa part de loyers issus de la SCI
Pour bénéficier du régime micro-foncier, il faut réunir ces critères :
- Détenir au moins un logement loué nu
- Veiller à ce qu’aucun des biens concernés (directement ou via la SCI) ne soit soumis à un régime d’amortissement particulier (Perissol, Besson, Robien, Borloo)
- Ne pas dépasser 15 000 € de revenus bruts annuels (en y incluant la quote-part de la SCI)
Formulaire n° 2044 ou 2044-SPE
Dès lors que le montant perçu excède 15 000 €, l’imposition au régime réel devient automatique. Dans ce cas, l’associé déclare sa quote-part dans la SCI à la ligne 110 du formulaire n° 2044 ou 2044-SPE, en détaillant :
- Ligne 111 : recettes brutes
- Ligne 112 : charges et frais (hors intérêts d’emprunt)
- Ligne 113 : intérêts d’emprunt
- Ligne 114 : résultat (bénéfice ou déficit)
Déclaration de revenus avec une SCI à activité commerciale
Lorsque la SCI opte pour la location meublée, elle bascule automatiquement dans le champ de l’impôt sur les sociétés.
Déclaration de revenus de la SCI
Là, la déclaration se fait en ligne via le formulaire 2065 et ses annexes (2033 et suivants ou 2050 et suivants), au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai si l’exercice comptable de la SCI coïncide avec l’année civile. Sinon, le délai est de 90 jours après la clôture de l’exercice. Deux modes de transmission existent :
- EFI : via l’espace professionnel de la SCI, si le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 236 000 €
- EDI : en passant par un prestataire, quel que soit le niveau de recettes
Note : le Bulletin officiel des finances publiques (BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320) autorise une SCI à échapper à l’impôt sur les sociétés si ses recettes commerciales ne dépassent pas 10 % du total encaissé.
Déclaration de revenus de l’associé
Si l’assemblée générale décide la distribution des dividendes, chaque associé doit reporter la somme perçue sous la rubrique « revenus de valeurs et capitaux mobiliers » de la déclaration n° 2042, case 2DC « revenus d’actions et parts ». En l’absence de distribution, aucune déclaration n’est requise pour l’associé.
Du choix du formulaire aux dernières cases à remplir, chaque étape de la déclaration fiscale en SCI tient presque du parcours balisé. Mais une fois la bonne case cochée, la sérénité fiscale s’installe : la SCI, elle, peut continuer à tracer sa route, sans craindre de faux pas dans les méandres de l’administration.
