Les achats immobiliers, et les investissements locatifs en particulier, peuvent être achetés en SCI ou en propre nom. Investir en votre propre nom signifie détenir l’investissement locatif à titre personnel, en tant que personne physique. La création d’un SCI pour un investissement locatif interpose une entreprise entre l’immobilier et les personnes physiques. Les personnes physiques deviennent associées à la société civile immobilière qui détient l’investissement locatif.
Avant tout investissement immobilier, il faut se demander s’il vaut mieux acheter en SCI ou à titre personnel. Opter pour une SCI ou une indivision permet de s’associer pour acquérir un bien locatif. Les règles qui s’appliquent à la propriété diffèrent selon le choix et, pour faire court, la SCI ouvre la porte à davantage de possibilités et de stabilité, avec en contrepartie quelques obligations administratives supplémentaires que je vais détailler.
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Si votre objectif est de réaliser un investissement locatif, la question de la protection de votre famille se pose. Dans certains cas, la SCI apporte une solution, mais il arrive aussi que l’achat en nom propre soit le plus adapté.
Faut-il créer une SCI pour investir dans la location ? Banques et notaires sont parfois enclins à vous orienter vers la SCI plutôt que vers l’acquisition en nom propre. Ce n’est pas rare d’entendre : « Alors, vous allez créer une SCI pour cet investissement ? »
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Voici la structure que va suivre cet article :
- Les avantages d’une SCI pour un investissement locatif
- Dans quels cas s’en passer
- Investissement locatif : SCI ou nom propre ?
- Est-ce vraiment nécessaire de créer une SCI pour investir ?
Votre interlocuteur n’a pas toujours une vision neutre : le notaire ou l’avocat, par exemple, facture l’acte de création de la SCI. Mais avez-vous vraiment besoin de passer par là ? C’est ce que nous allons examiner ensemble.
Créer ou non une SCI dépend de chaque situation. Si votre projet est de transmettre vos biens locatifs à vos enfants, ou si vous achetez à plusieurs membres de la famille, la SCI peut s’avérer particulièrement adaptée.
Les avantages d’une SCI pour un investissement locatif
La société civile immobilière, comme son nom l’indique, vise à détenir et gérer des biens immobiliers. Elle peut servir à investir dans le locatif ou dans d’autres types de propriétés. Deux personnes au minimum sont nécessaires pour constituer une SCI. En clair, il s’agit d’une organisation où plusieurs associés s’unissent pour atteindre un objectif commun : acheter et gérer de l’immobilier.
Les SCI sont fréquemment formées entre membres d’une même famille, mais elles peuvent aussi rassembler amis ou associés extérieurs. Monter une SCI pour investir permet de mutualiser l’effort financier et d’augmenter la capacité d’achat en réunissant les ressources de chacun.
L’associé détient des parts de la SCI. Plus il a investi, plus il possède de parts, et donc de poids dans les décisions. Le gérant, généralement l’associé principal mais pas nécessairement, pilote la gestion : choix des locataires, travaux, emprunts ou reventes peuvent être décidés par lui, parfois sans validation des autres associés.
Pourquoi préférer la SCI à l’indivision pour investir ?
Lorsque plusieurs personnes possèdent un bien ensemble, il s’agit de l’indivision. On peut acquérir un bien en indivision, chacun étant propriétaire d’une quote-part.
Mais investir dans l’immobilier locatif en indivision présente divers inconvénients :
- L’indivision est instable sur le long terme. Pour un projet locatif, la stabilité est primordiale. La loi prévoit que « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision » : à tout moment, un indivisaire peut exiger la sortie, quitte à provoquer la vente du bien. Difficile de bâtir un projet pérenne sur ces bases.
- La gestion est encadrée strictement par la loi. Plus une décision a d’impact, plus il faut de votes. Un gérant peut être désigné, mais seulement pour cinq ans maximum.
La SCI apporte une vraie stabilité aux associés par rapport à l’indivision. Elle permet de réunir plusieurs personnes autour d’un projet commun (achat d’appartements, immeuble commercial, local industriel…). La SCI peut aussi être utilisée pour un bien familial à conserver.
Mieux transmettre ses biens immobiliers
La SCI offre un levier intéressant pour organiser la transmission patrimoniale et alléger la fiscalité.
Il est possible de créer une SCI avant ou après l’acquisition du bien. Les parents peuvent, par exemple, apporter un bien existant à la SCI ou l’acquérir à travers elle. Ensuite, au fil des années, ils transmettent progressivement les parts à leurs enfants.
Il est possible de céder des parts minoritaires, équitablement réparties. Les enfants deviennent alors associés et bénéficient d’une part des revenus locatifs. Ces revenus devront être déclarés dans leur propre imposition. Attention toutefois aux droits de donation si le montant transmis dépasse 100 000 €.
Profiter des exonérations fiscales
Pour une transmission parents-enfants, l’exonération d’impôt s’applique jusqu’à 100 000 € de valeur. Tous les 15 ans, il est possible de renouveler l’opération. Grâce à la division en parts, la transmission peut être précisément ajustée au seuil d’exonération.
Transmettre un bien dont la valeur dépasse 100 000 € engendre des droits à payer, mais la SCI offre une souplesse pour optimiser le montage.
Transfert d’un investissement locatif financé par un prêt
Si vous détenez un bien locatif de 200 000 € en nom propre, c’est cette valeur qui sert de base au calcul des droits. Si le bien a été financé par un emprunt de 150 000 €, la SCI permet de ne prendre en compte que la valeur nette, soit 50 000 € dans cet exemple.
La SCI réduit ainsi la base taxable en tenant compte du montant restant dû du prêt. À l’inverse, en nom propre, seule la valeur brute du bien est prise en compte pour la succession. La SCI permet donc de limiter l’impact fiscal lors de la transmission.
Pour les investisseurs utilisant l’effet de levier du crédit, c’est une astuce souvent utilisée pour limiter l’imposition si la dette subsiste lors de la transmission.
Gérer plus facilement la propriété et les relations dans une SCI
Il n’est pas rare que des couples, mariés ou non, décident de créer une SCI pour organiser leur patrimoine immobilier commun.
En cas de mariage sous le régime de la séparation de biens, chacun détient son propre patrimoine. La SCI offre alors la possibilité de créer une structure commune où le bien appartient à la société et où les parts sont réparties entre les conjoints, indépendamment du régime matrimonial.
Pour les couples en communauté de biens ou universelle, la SCI peut aussi permettre d’investir à deux ou d’intégrer un tiers au projet, selon les besoins de chacun.
Investir dans l’immobilier comporte des risques. La SCI peut permettre à un conjoint d’investir avec une personne extérieure à la famille pour diversifier le risque. Dans ce cas, le patrimoine locatif reste la propriété de l’associé investisseur.
La SCI est également adaptée aux couples pacsés ou aux partenaires souhaitant investir ensemble ou séparément. En cas de décès, la SCI offre la possibilité de prévoir que le survivant conserve l’usage du bien, limitant ainsi les conflits avec les héritiers ou les familles recomposées. Dans certains cas, sans de telles dispositions, le conjoint survivant pourrait perdre l’accès au logement.
Fiscalité : SCI ou pas pour investir ?
En cours de vie, une SCI ou ses associés sont redevables de l’impôt, au choix selon deux régimes : impôt sur les sociétés (IS) ou impôt sur le revenu (IR). Ce choix fiscal se fait dès la création de la SCI, il est donc crucial de bien comprendre les conséquences en amont.
SCI à l’impôt sur le revenu
Avec une SCI transparente fiscalement, les revenus immobiliers sont intégrés à l’imposition personnelle de chaque associé. Le montant de l’impôt dépend alors de la tranche de chacun. Pour un investisseur déjà lourdement imposé, cette option peut s’avérer pénalisante. Opter pour la SCI à l’IS permet de générer du patrimoine sans alourdir la fiscalité personnelle.
Néanmoins, lors de la revente, les associés bénéficient d’abattements importants sur la plus-value réalisée.
SCI à l’impôt sur les sociétés
En choisissant l’IS, c’est la société qui paie l’impôt sur ses bénéfices. Les associés ne sont taxés que sur les dividendes éventuellement perçus. En revanche, lors de la vente, la SCI est imposée sur la plus-value, ce qui peut être moins favorable si l’on vise une revente rapide. Ce régime s’adresse surtout à ceux qui souhaitent conserver le bien sur la durée.
SCI à l’IS : retour d’expérience personnelle
Quand on crée une SCI pour investir, il faut choisir entre IS et IR. Sur le long terme, le montant global d’impôt payé sera relativement équivalent. La différence majeure réside dans le moment où l’impôt est prélevé : à l’IR, il s’applique chaque année, même lors du remboursement du prêt, ce qui contraint à sortir de l’argent alors qu’on n’a pas toujours la trésorerie. À la revente, l’abattement sur la plus-value peut être conséquent.
À l’IS, l’impôt est faible tant que l’on conserve le bien, mais la taxation est plus forte à la revente. Des outils de simulation comme Rentasci permettent d’estimer précisément le résultat final selon le schéma choisi, même si dans certains cas, l’un des deux régimes se révèle nettement plus avantageux.
En pratique, le choix dépend du profil du bien. S’il s’agit d’un logement nécessitant beaucoup de travaux, l’IR est souvent préférable, car les charges de rénovation sont déductibles. Si le bien est déjà rénové, le régime IS peut être pertinent, notamment si votre tranche marginale d’imposition est élevée. C’est l’option que j’ai retenue pour mes propres investissements, avec des travaux limités, afin de profiter du taux réduit d’IS à 15 %.
La SCI fonctionne comme une entité à part : elle paie ses propres impôts et, tant que vous ne touchez pas de dividendes, vous n’êtes pas imposé personnellement sur les revenus immobiliers.
Ce mécanisme permet de capitaliser à l’abri du fisc, un peu comme une assurance-vie : on laisse grossir le patrimoine dans la SCI et on récupère les fruits de l’investissement plus tard, au moment de la retraite, lors d’une vente ou en percevant les loyers.
Mon objectif est de maximiser le rendement immobilier sur le long terme, sans puiser tout de suite dans la trésorerie de la SCI. Les années où mes revenus seront plus faibles ou à la retraite, je pourrai alors profiter de ce capital constitué, amplifié par l’effet de levier du crédit. Voilà pourquoi j’ai opté pour ce schéma.
La SCI à l’IS correspond aux biens peu gourmands en travaux, sans nécessité de créer un déficit foncier. Sa force, c’est de permettre de payer peu d’impôts pendant la durée de détention, et de sortir le capital plus tard, après plusieurs années de capitalisation.
Pour ceux qui souhaitent approfondir la stratégie d’investissement via SCI, une formation gratuite est disponible.
Quand renoncer à la SCI pour investir en locatif ?
Créer une SCI n’a rien d’automatique. Les démarches, les frais et les obligations qu’elle implique peuvent parfois l’emporter sur les bénéfices attendus. Il est donc recommandé de bien évaluer le rapport coûts/avantages avant de se lancer.
Des démarches administratives à la pelle
Si la paperasse vous rebute, la SCI n’est peut-être pas faite pour vous. Un achat en nom propre se résume à un passage chez le notaire. Rien de plus.
La SCI requiert, en revanche, une phase de création : rédaction des statuts (souvent une dizaine de pages), détermination de l’objet social, désignation du gérant et de ses pouvoirs…
Vu les enjeux financiers, il est pertinent de solliciter un professionnel du droit. Comptez généralement entre 1 000 et 2 000 € pour un accompagnement sur mesure par notaire ou avocat. Attention cependant à ne pas payer cher pour un modèle standardisé.
Il faut également publier une annonce légale dans un journal spécialisé, coûtant entre 200 et 400 €. Les statuts sont ensuite déposés au greffe du tribunal de commerce, frais le plus souvent inclus dans la note globale du professionnel.
Tout changement en cours de vie de la société doit être officialisé, ce qui génère des coûts supplémentaires. Les décisions collectives doivent être consignées lors des assemblées générales, avec convocation officielle et rédaction de procès-verbaux. La tenue d’une comptabilité est aussi obligatoire.
Mettre en place une SCI pour investir dans un ou deux parkings n’a pas vraiment de sens. Il faut que l’investissement justifie l’effort.
La SCI ne protège pas des dettes
Créer une SCI ne vous protège pas des créanciers. En cas de défaut de paiement, la banque se tournera d’abord vers la SCI, puis vers les associés, à hauteur de leur participation. Avec 10 % des parts, vous serez redevable de 10 % de la dette en cas de liquidation.
À éviter pour la location meublée ou l’achat-revente
La SCI a une vocation civile. La location nue est bien compatible, mais la location meublée ou l’activité d’achat-revente sont considérées comme commerciales, imposées dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
La SCI, du fait de sa structure, ne permet pas d’exercer une activité commerciale. Il existe des exceptions, mais elles nécessitent l’accompagnement d’un professionnel pour éviter tout risque avec l’administration.
Investissement locatif : SCI ou nom propre ?
La SCI prend tout son sens quand il s’agit de s’associer pour investir. Si vos ressources ou votre capacité d’emprunt sont limitées, s’unir à d’autres via une SCI permet de mener à bien des projets plus ambitieux. La SCI offre également une stabilité et une souplesse supérieures à l’indivision.
À l’inverse, pour un petit investissement (un garage ou deux parkings), la complexité de la SCI n’est pas justifiée. La lourdeur administrative pèse plus que pour une simple acquisition en nom propre. Pour débuter, mieux vaut rester simple.
En revanche, une fois un projet bien cadré, la SCI permet d’y intégrer plusieurs biens au fil du temps et de mutualiser les coûts et les efforts de gestion.
Son atout majeur, c’est l’investissement familial. Le transfert de patrimoine à plusieurs enfants se trouve facilité, la fiscalité allégée grâce aux abattements sur les donations.
La SCI aide aussi à prévenir les tensions entre héritiers, car tout est formalisé dans les statuts. Les familles recomposées y trouveront un intérêt particulier.
À l’inverse, une famille avec un seul enfant a moins d’intérêt à créer une SCI : la question du partage ne se pose pas.
Résumé des points clés
- Investir à plusieurs en mutualisant les apports
- Éviter l’indivision
- Réduire l’impact fiscal lors de la transmission
- Transmettre progressivement le patrimoine immobilier
- Inclure ou exclure le conjoint ou le partenaire, pour protéger selon la situation
- Choisir le régime fiscal le mieux adapté
Les limites de la SCI
- Frais de constitution parfois élevés
- Contraintes administratives et formalisme tout au long de la vie de la société
- Responsabilité des associés à hauteur de leurs apports
- Impossibilité d’effectuer de la location meublée
Au fond, la SCI ne convient pas à tous les profils.
Avons-nous besoin de créer un SCI pour investir ?
Pourquoi ai-je choisi la SCI pour ce projet immobilier ? Mon idée était de bâtir une stratégie à long terme. À l’époque, j’étais en couple sans enfant (depuis, la famille s’est agrandie), mais j’anticipais déjà le moment où il faudrait transmettre mes biens, que ce soit à mes enfants, à mon épouse ou à d’autres proches.
Investissement locatif : SCI ou pas ?
La SCI donne une souplesse inégalée par rapport à la détention directe. Plutôt que de se partager un bien immobilier, il suffit de transférer des parts de la société. C’est simple à organiser, sans retour obligé chez le notaire. Un transfert de parts se règle facilement, parfois même autour d’une table, à l’aide d’un modèle ou avec le conseil d’un avocat.
On peut céder 10, 20, 30 ou 50 % des parts de la société, alors qu’attribuer une fraction d’immeuble est beaucoup plus complexe.
Pourquoi mixer SCI et nom propre ?
La SCI, c’est aussi une façon de séparer ses stratégies patrimoniales. J’ai réparti mes investissements locatifs entre SCI et détention directe. Ce choix me permet d’adapter chaque opération au contexte : type de bien, localisation, projet patrimonial…
En fonction du projet, du type de bien et de sa situation, je choisis le véhicule le plus pertinent pour investir.
C’est toute une réflexion, notamment sur la fiscalité et la gestion évoquées plus haut.
Pour moi, la SCI est avant tout un outil de transmission. Mes statuts sont rédigés pour permettre la transmission à mes enfants ou à mon épouse. Si un jour je disparais, mes biens locatifs seront transmis plus facilement, et les frais seront moindres qu’en nom propre.
Pour ceux qui souhaitent approfondir la stratégie SCI, une formation gratuite est accessible.
L’immobilier locatif se construit sur le long terme, souvent sur plusieurs décennies. Personnellement, je ne recherche pas le profit immédiat d’une plus-value, mais la stabilité des loyers sur la durée. Ce mode de gestion impose de penser transmission ou revente sur le temps long.
En cas de transmission anticipée (donation, démembrement) ou de succession, la SCI permet d’organiser les choses et d’optimiser la fiscalité. Je souhaite que la transmission s’effectue conformément à mes choix.
Au-delà de l’aspect fiscal, il est rassurant d’avoir des règles écrites pour encadrer la gestion et la transmission des biens locatifs.
Pour aller plus loin
Vous souhaitez approfondir le sujet ? Voici quelques lectures utiles : Comment constituer un investissement locatif sans apport ; Acheter des garages et box pour diversifier ; Guide d’achat de stationnement pour évaluer la rentabilité ; Fiscalité et charges sur les parkings ; Modèle de contrat de location pour garage ou parking.
Acheter un bien immobilier pour le louer, est-ce rentable ?
Le marché immobilier n’a jamais été aussi dynamique depuis des années, tout particulièrement après les bouleversements de 2020 et 2021. Les ventes, achats et locations s’enchaînent à un rythme soutenu, incitant de plus en plus de particuliers à envisager l’achat d’un bien pour le mettre en location. Cette stratégie séduit, que ce soit pour arrondir ses revenus ou préparer la retraite. Pourtant, il ne suffit pas de se lancer sur un coup de tête. Plusieurs analyses sont indispensables, comme le recommande le site https://www.immobilier-danger.com/Acheter-pour-louer-en-2013-la-586.html. Ce site est une bonne base pour confronter son projet à la réalité du terrain.
Même si l’achat et la mise en location semblent accessibles, il est essentiel de calculer la rentabilité en tenant compte de multiples critères : prix du marché dans la ville visée, fiscalité locale, taxe d’habitation (en nette diminution mais encore présente dans certains cas), prix d’achat, charges, etc. Prendre le temps de faire ces calculs permet d’estimer précisément la rentabilité future, et de mieux cibler ses démarches, idéalement accompagné par un professionnel connaissant bien le secteur. Il ne faut pas négliger non plus la législation : la loi Pinel, par exemple, peut offrir des avantages conséquents (réduction d’impôts, allègement de charges…), à condition de bien respecter ses critères. Là encore, il est préférable d’être accompagné par un expert, qu’il s’agisse d’un agent indépendant ou d’une agence immobilière. Certaines aides existent pour alléger les frais de travaux : isolation, remplacement des fenêtres, chaudière neuve, installation solaire ou géothermique… Bref, tout doit être anticipé si l’on veut sécuriser son investissement et s’assurer qu’il rapporte sur la durée. Prendre le temps de s’informer et de comparer les sources est indispensable : prudence avec les conseils non vérifiés qui circulent en ligne. Le meilleur moment pour envisager l’achat d’un bien à louer ? Celui où vous serez prêt à regarder les chiffres en face, sans rien laisser au hasard.
SAS : autre alternative à la SCI
Pour investir dans l’immobilier, la SAS représente une alternative intéressante à la SCI. Elle se distingue par la grande liberté laissée aux associés dans la rédaction des statuts et vise d’abord les activités commerciales.
Cet outil est particulièrement adapté à une ou plusieurs personnes souhaitant investir dans l’immobilier de manière professionnelle, par exemple pour la location ou la revente en meublé. Pour plus d’informations .https://www.immobilier-danger.com/Acheter-pour-louer-en-2013-la-586.html.
Il est recommandé de fonder une SAS dans une optique professionnelle, alors que la SCI vise la gestion patrimoniale familiale. C’est cette différence qui guide le choix entre les deux structures.
Quelle fiscalité en SAS ?
La SAS est pertinente pour l’investissement immobilier si deux conditions sont réunies : l’activité doit être exercée à titre professionnel et les bénéfices annuels doivent rester sous le seuil de 500 000 €. Dans ce contexte, l’IS offre un régime fiscal plus favorable que l’imposition sur le revenu.
Comme toute société commerciale, la SAS est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés. Jusqu’à 500 000 € de bénéfices (et au-delà), le taux appliqué est de 28 %. Une fraction des bénéfices, jusqu’à 38 120 €, peut bénéficier d’un taux réduit à 15 % si trois conditions sont respectées :
- Le capital social est entièrement libéré ;
- Le chiffre d’affaires hors taxes ne dépasse pas 7,63 millions d’euros ;
- 75 % du capital appartient à des personnes physiques.
Au cours des cinq premières années, la SAS peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR), ce qui la rapproche du fonctionnement fiscal de la SCI à l’IR.
Comment gérer la SAS ?
Ce statut est conseillé à ceux qui veulent se lancer dans l’immobilier de façon professionnelle. Disposer de fonds pour faire intervenir un expert-comptable est un atout, car il faudra gérer les formalités liées à la SAS.
La SAS, comme toute société commerciale, a des obligations précises :
- Déposer les comptes annuels au greffe du tribunal de commerce ;
- Tenir une comptabilité commerciale ;
- Etc.
