Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier et que vous êtes à la recherche d’une solution de défiscalisation pour ne pas dépenser la moitié de vos revenus locatif en impôts, alors vous êtes à la bonne adresse. En effet, le statut du loueur en meublé octroie certains avantages et est un excellent moyen pour réaliser des profits mensuels sans pour autant être submergé par la fiscalité.Ainsi, que vous décidiez de tout faire vous-même et de respecter les normes d’éligibilité du statut LMNP où vous choisirez une option déjà gérée pour vous, vous devrez obligatoirement vous soumettre à certaines conditions pour pouvoir réaliser votre investissement locatif en LMNP. Dans cet article, nous vous dirons comment investir dans la LMNP.
Être une personne physique
Un détail qui peut paraître évident, mais qui n’échappe pas à la règle : seul un particulier peut acheter un bien meublé LMNP destiné à la location. Les sociétés, elles, restent sur le banc de touche, sauf dans quelques cas particuliers comme une SARL de famille. Cette exception offre un peu de souplesse, mais le principe général demeure : la LMNP, c’est pour les particuliers avant tout.
Pensez aussi à signaler aux impôts que vous exercez une activité de location meublée. Cette mention doit figurer dans votre déclaration fiscale, sous la rubrique adéquate.
Les revenus tirés de la location meublée ne relèvent pas de la même catégorie que ceux d’une location nue. Ils sont imposés dans la case BIC, c’est-à-dire Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ce changement de catégorie fiscale implique que les avantages liés aux revenus fonciers classiques ne se cumulent pas avec ceux du statut LMNP.
Pas en tant qu’activité principale
Autre point à ne pas négliger : la location meublée non professionnelle ne doit pas devenir votre principale source de revenus. Pour conserver ce statut, veillez à ce que la location de biens meublés ne dépasse pas la moitié de vos ressources annuelles. Il s’agit bien d’une activité complémentaire, qui ne doit pas occuper la première marche de votre podium financier.
Une détention en direct
La détention du bien en direct est exigée. Si vous investissez via une SCPI, vous ne pourrez pas bénéficier des atouts du statut LMNP, notamment en matière d’amortissement. Ce sont les propriétaires en leur nom propre, ou par le biais d’une structure familiale adaptée, qui peuvent prétendre à ces avantages.
L’usage de l’habitation
Le type de location dépend de votre projet, mais le bien doit toujours servir à loger quelqu’un. Plusieurs options s’offrent à vous, selon la saison ou la durée souhaitée :
- Location saisonnière, par exemple durant les vacances scolaires : parfait pour un appartement à la mer ou à la montagne.
- Location permanente, comme dans une résidence étudiante ou pour personnes âgées.
- Chambres d’hôtes, à condition de respecter la réglementation sur la fréquence et la nature de l’activité.
Dans tous les cas, la destination du bien reste la même : il doit impérativement être utilisé comme logement. Oubliez donc l’idée de louer à une entreprise pour installer un siège social. Qu’il s’agisse d’un bail ponctuel ou à l’année, l’occupant doit vivre réellement dans le logement.
Le logement doit être meublé
Un point fondamental : le logement ne doit pas être vide. Ce n’est pas qu’une question de matelas ou de table posés en vitesse : la loi impose des critères précis pour qu’un bien soit considéré comme « meublé ». Il faut que l’occupant puisse s’y installer et vivre, sans avoir à amener le moindre ustensile ou équipement de base.
Le logement doit donc offrir un réel confort et être équipé de façon à permettre une installation immédiate, en bon état. Pour y voir plus clair, voici ce que la réglementation attend en matière d’ameublement :
- Une literie complète avec linge de lit
- Des tables, sièges, fauteuils ou canapés
- De la vaisselle : verres, couverts, assiettes
- Des luminaires
- L’électroménager pour cuisiner et vivre au quotidien : plaques, four, micro-ondes, lave-linge, lave-vaisselle, réfrigérateur
- Une télévision
- Des rangements équipés de tringles et de cintres
Si l’un de ces éléments manque, le logement risque d’être requalifié en location vide, et vous perdriez alors le bénéfice du statut LMNP.
Connaitre les plafonds
Même si la majorité des investisseurs restent largement en dessous, il existe des seuils à ne pas franchir si vous souhaitez conserver le statut LMNP et ses avantages. Les connaître, c’est éviter les mauvaises surprises fiscales.
Le plafond des loyers
Pour rester dans la légalité, le total des loyers perçus grâce à la location meublée ne doit pas dépasser 23 000 euros par an, et ce, pour l’ensemble du foyer fiscal. Au-delà, vous basculez automatiquement dans la catégorie des loueurs en meublé professionnels (LMP), avec des règles fiscales différentes et souvent moins avantageuses.
Le choix du régime d’imposition
Au moment de déclarer vos revenus, plusieurs options s’offrent à vous. Voici les principaux régimes fiscaux à connaître :
- Le régime micro-BIC : appliqué par défaut, il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus BIC. Seule la moitié des sommes perçues est donc soumise à l’impôt. Par exemple, pour 12 000 euros de recettes, vous ne serez imposé que sur 6 000 euros.
- Le régime réel : il permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’activité locative, ce qui peut être très intéressant si vos dépenses sont élevées.
- Le dispositif Censi-Bouvard : il donne droit à une réduction d’impôt sous certaines conditions, notamment dans des résidences de services.
Le choix du régime fiscal influence directement votre rentabilité. Évaluez soigneusement les avantages de chaque option en fonction de votre situation personnelle et du type de bien que vous louez.
La LMNP n’a rien d’un parcours du combattant, à condition de respecter ces étapes et critères. Préparer son dossier, anticiper les plafonds, meubler correctement : chaque détail compte. Investir dans la location meublée non professionnelle, c’est finalement choisir un terrain balisé, mais aux règles précises, à vous de jouer avec pour bâtir une stratégie rentable et pérenne.
