Le Portugal a supprimé son fameux « visa doré » en 2023, mais certains investisseurs continuent d’acquérir des biens sur la côte d’Algarve en contournant le dispositif. D’autres capitalisent sur la fiscalité avantageuse de la Grèce, alors que le gouvernement a récemment durci les critères d’accès. À Dubaï, la hausse des prix en 2024 n’a pas freiné l’afflux d’acquéreurs étrangers, bien au contraire.
Les législations évoluent vite, les niches se forment puis disparaissent. Adapter ses stratégies reste le principal enjeu pour ceux qui veulent sécuriser et rentabiliser un placement hors des frontières françaises.
Plan de l'article
Pourquoi l’immobilier à l’étranger attire de plus en plus en 2025
Jamais le marché international n’a autant captivé les investisseurs immobiliers français. La fiscalité nationale pèse lourdement sur les rendements, et face à la montée des taux d’intérêt, la tentation de se tourner vers l’étranger s’impose. Des prix d’achat encore accessibles, des réglementations assouplies selon les pays, et des rendements locatifs bien plus séduisants que dans les métropoles tricolores : les arguments s’accumulent.
Multipliez vos sources de revenus, réduisez votre dépendance au marché français : diversifier son patrimoine n’est plus une simple option, c’est une nécessité pour qui veut amortir l’impact des crises locales ou jouer la carte de la croissance. Les marchés d’Europe du Sud et d’Asie du Sud-Est, par exemple, affichent une démographie dynamique et une demande locative qui ne faiblit pas. Cette diversification du patrimoine agit comme un rempart contre les aléas hexagonaux.
La quête d’avantages fiscaux motive aussi ce mouvement. Certains pays offrent une fiscalité bienveillante sur les revenus locatifs ou sur la plus-value à la revente. Pour les investisseurs en quête de rentabilité nette, ces destinations deviennent tout simplement incontournables.
Voici ce que recherchent particulièrement ceux qui franchissent le pas :
- Optimisation fiscale : certains États exonèrent totalement les plus-values.
- Marchés émergents : le potentiel de prise de valeur reste marqué.
- Rendement locatif : il n’est pas rare de constater 2 à 4 points de plus qu’en France.
Le télétravail, la mondialisation des pratiques et la montée en puissance des plateformes locatives accélèrent encore cette dynamique. L’idée n’est plus de s’expatrier, mais bien de capter la valeur là où elle émerge.
Quelles destinations offrent les meilleures opportunités cette année ?
L’Europe du Sud continue d’attirer une large part des investisseurs immobiliers venus de France. Portugal et Espagne dominent, avec des villes comme Lisbonne, Porto, Madrid ou Valence qui voient leur demande locative exploser, portée par le télétravail et l’essor des locations courte durée. Les prix, encore raisonnables en comparaison avec Paris ou Lyon, conjuguent potentiel de valorisation et fiscalité avantageuse.
La Grèce séduit pour ses prix d’entrée accessibles et ses mesures incitatives, surtout à Athènes et dans les Cyclades. Les rendements y atteignent facilement 6 à 8 % bruts, sur un marché en pleine transformation.
En s’aventurant au-delà du continent européen, Dubaï s’impose comme une référence. Des rendements locatifs élevés, une absence de taxe foncière et une réglementation claire font de la ville un aimant pour les investisseurs en quête de performance et de liquidité.
Bali et le Costa Rica émergent aussi : à Bali, la vitalité du tourisme permet d’assurer de bons taux d’occupation pour les biens bien placés. Au Costa Rica, la stabilité politique et des prix bien en dessous des standards européens attirent une clientèle internationale, notamment nord-américaine.
Pour mieux repérer les points forts de ces marchés, voici un tour d’horizon :
- Portugal, Espagne, Grèce : stabilité, régime fiscal avantageux, environnement européen.
- Dubaï : rendement, absence d’impôt foncier, croissance rapide.
- Bali, Costa Rica : dynamisme touristique, prix modérés, diversification géographique.
Face à ces destinations, les grandes villes françaises souffrent d’un manque de rentabilité. Paris, Bordeaux, Nantes ou Toulouse voient leur attractivité s’effriter, sous l’effet conjugué des prix élevés et d’une fiscalité complexe.
Aspects légaux, fiscaux et financement : ce qu’il faut absolument anticiper
Investir à l’étranger, c’est accepter de naviguer dans des univers juridiques et fiscaux parfois méconnus. Chaque pays impose ses propres règles : modalités d’acquisition, droits des propriétaires, taxes sur les loyers, frais à l’achat… À Lisbonne ou à Athènes, s’appuyer sur un notaire ou un avocat local sérieux reste la meilleure parade contre les mauvaises surprises.
La convention fiscale qui lie la France à votre pays cible définit la question de la double imposition. Certaines juridictions prélèvent à la source, d’autres laissent la main à l’administration française. Si le cadre fiscal local reste attractif, il peut toutefois évoluer : surveillez ce paramètre de près. Par ailleurs, négliger les frais d’acquisition et la taxe foncière peut ruiner une rentabilité sur le papier.
Côté financement, le crédit immobilier à l’international se démocratise, mais les conditions varient beaucoup selon le pays et le profil de l’emprunteur. Les banques françaises financent rarement l’achat hors zone euro, ce qui oblige à solliciter une banque locale. Dans la pratique, l’apport demandé grimpe généralement à 30 ou 40 %, loin des standards français.
Pour limiter les mauvaises surprises, pensez à examiner :
- Les risques d’investissement : instabilité réglementaire, gestion à distance, volatilité du marché.
- Les frais annexes moins visibles : fiscalité à la revente, évolutions des taux de change, charges imprévues.
Chaque projet d’investissement immobilier mérite de s’appuyer sur des spécialistes locaux. Ceux qui connaissent le terrain évitent bien des déconvenues, surtout lorsqu’il s’agit de gérer un bien à des milliers de kilomètres.
Conseils concrets pour réussir son investissement et éviter les pièges
L’immobilier à l’étranger n’est pas un parcours balisé. Pour avancer sans faux pas, adoptez une méthode rigoureuse. Commencez par étudier le marché local : dynamique de la demande, stabilité des prix, attractivité touristique ou économique. La maîtrise des risques passe par la sélection d’une zone stable, transparente, avec de vraies perspectives de valorisation.
Ne sous-estimez pas la force de la diversification des placements. Les SCPI à vocation internationale ou le crowdfunding immobilier permettent d’accéder à l’immobilier étranger tout en limitant les contraintes de gestion directe. Ce levier facilite la mutualisation du risque et offre la possibilité d’engranger des revenus passifs sans immobiliser de gros capitaux.
Selon votre expérience, jonglez entre location saisonnière et location longue durée. La première draine des rendements supérieurs, mais expose à plus d’instabilité locative ; la seconde assure la régularité des loyers. Le choix dépend du pays, de la fiscalité locale et du contexte économique.
Autre point : structurez votre financement. Ouvrir un compte-titres multidevise ou recourir à une assurance-vie luxembourgeoise permet de rapatrier les loyers efficacement et d’optimiser la fiscalité. Certains investisseurs explorent aussi la piste des cryptomonnaies pour diversifier et sécuriser leur portefeuille immobilier international.
Avant de vous lancer, gardez en tête ces vérifications-clés :
- Procédez à un audit juridique complet sur chaque bien.
- Contrôlez la fiabilité de tous les intermédiaires locaux.
- Anticipez la gestion déléguée pour éviter les loyers impayés et les difficultés à distance.
La surveillance des taux de change et des conventions bilatérales reste la meilleure garantie pour préserver vos gains sur la durée. Investir à l’étranger, c’est accepter de jouer sur plusieurs tableaux à la fois : ceux qui savent lire la carte et anticiper le relief prennent une longueur d’avance.
